兴润系资金链断裂是个案一二线城市房价将趋稳

浙江兴润置业资金链断裂，24亿银行贷款涉险，十几家银行卷入房企“违约风波”。浙江兴润置业资金链断裂，接下来是否会有更多的小型开发商面临债务违约？中国房地产市场将会面对一个什么样的状况？经济学者、知名财经评论家、资深房地产专家郑荣华（财苑）做客证券时报网财苑社区时指出，该个案属于企业本身的风险管控能力问题，而不是一个行业的普遍现象，大家不必过于悲观和担忧，房价方面，三四线城市房价出现大跌的可能性不大，一二线城市房价将趋于稳定。

浙江兴润置业资金链断裂只是个案 无须对行业过份悲观

郑荣华进一步解释，浙江兴润置业资金链断裂所引发的业界高度关注，主要原因有两点：其一房地产业本身的敏感度，多年来中国房地产一直成为世界关注的热点，因此只要房地产业一有风吹草动就成为各种猜疑的焦点。从理性角度分析，房地产不过是产业经济中一个类别而已，在产业经济领域几乎每天都有资金链断裂的企业发生，这并不为奇。在产业经济中我认为更值得关注的不仅仅是房地产业，而是制造业，中国经济未来10年发展的前景就在于产业经济结构合理发展与金融支持下的创新能力。；其二，兴润资金断裂之所以引发业界恐慌是因为数据被夸大化，据说还引发了银行股大跌。根据披露兴润置业未能偿付的资金有24亿元银行贷款，实际上这个数据本身是有歧义的，未能偿付不代表不能偿付，这只能说兴润置业欠银行24亿贷款，但根据目前的资产状况是无法全额偿还贷款，因此给银行造成了损失，这种损失到底有多少还有待于评估，有可能是资产的7折，有可能是5折。如果兴润置业没有构成骗贷的话，银行的损失不会超过30%，因为银行开发贷是有严格的风险管控的，首先是土地抵押率，其次是资金流向监管，通过多重模式基本能控制风险。而相比之下民间借贷问题更为复杂，因为民间借贷很难得到法律的支持，第一债权人依然是正规的金融机构。因此，兴润置业资金链断裂从目前的情况来分析，这只是个案，这与2012年浙江中江集团资金链断裂一样属于企业本身的风险管控能力问题，而不是一个行业的普遍现象。

部分地区和楼盘降价不会带来跟风潮 三四线房价出现全面大跌的可能性不大

春节以来，杭州等城市楼盘降价潮似有蔓延之势，南京、广州、北京相继有楼盘降价入市，这一波降价潮备受市场关注，郑荣华指出，部分地方降价不代表行业的风向标，从杭州、南京、北京等城市的楼盘降价情况分析，原因有三点：其一、降价楼盘多以刚性楼盘为主，刚性楼盘的消费群体对降价的敏感度远远高于高端楼盘，因此，开发商以点带面，让营销成本导入价格优惠是一种阶段性的营销战略需求，所以消费者往往排队买房而被告知特价房已经卖完，从而选择高价的优质房源。其二、尾盘销售，以杭州降价的几个楼盘为例，基本上都是非城市中心区域的尾盘处理，开发商为了尽快收割利润，降低营销成本而采取放价清盘。其三、同城结构性过剩导致降价营销，同城结构性过剩主要表现为两点，一是区域性导致的结构过剩，就是同一区域内出现爆发性的供应量导致严重过剩，这与政府的推地节点失误有关；二是产品类型导致的结构过剩，同类产品过于集中放量，导致市场需求疲软，比如刚性小户型楼盘、大户型精装楼盘在同一区域过量开盘就会导致销售压力上升。

所以，对于三四线房价是否会大跌的这个问题，郑荣华分析，首先必须要搞清楚中国房价大跌需要什么样的条件，根据中国的国情与国际案例，中国房价短时间内出现大跌只有三种可能，一是经济大萧条，中国百姓连最后通过房子保值、养老的能力都不具备的情况下会出现大跌；二是战争，只有战争才有可能让房子失去居住与投资的价值，只有战争才有能出现房子在短暂时间内一文不值；三是巨大泡沫破裂后导致金融体系奔溃的情况下有可能出现房价大跌。就目前来看以上三种情况都不可能出现。因此，三四线房价出现全面大跌的可能性不大。

一二线城市房价将相对稳定 不会出现暴涨或暴跌现象

回到财苑网友们关心的一二线城市的房价，郑荣华认为，2014年中国一二线城市总体上不会有大幅度的降价，理由有三点：其一、人口红利继续发挥优势，因为一二线城市有着稳步上升的人口基数与产业集群优势，就如纽约、伦敦、东京以及中国台北，核心城市与一般城市的房价落差依然很大，这是由市场所决定的，因此中国未来几年的一二线城市的房地产市场依然会有6%左右的上涨趋势；其二、宏观经济不确定性因素助推一二线城市物业的保值，一般而言经济不稳定不利于物质价值的提升，但是房地产恰恰相反，经济越不稳定物业保值能力就越高，因为这是建立在中国社会保障不健全而缺乏安全感的大众心理基础上的普世价值；其三、城市生活圈层的结构性变化有利于一二线城市房价的稳定性，随着社会分工，财富分配，基础配套越来越清晰，城市的生活结构也越来越明朗，比如富人阶层用更高的生活成本可以居住在老城区内的核心区域，中层阶级用相对较低的生活成本居住在城市的次中心区域，工薪阶层用较低的生活成本居住在城市的边缘区域。三个阶层的生活区域通过现代化交通网络实现空间上的统一，通过商业教育医疗的合理分配实现权益上的统一，因此一二线城市房价可以相对稳定，而不会出现暴涨或暴跌现象。即便一个城市内出现局部房价跌幅或涨幅较大，那也是一个阶层房源的供应问题，是结构性过剩问题，而不代表整个城市房价的风向标。

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